سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی است که فقط برای مستاجرین اماکن تجاری محفوظ است نه مستاجرین اماکن مسکونی. در مقاله زیر به سرقفلی خواهیم پرداخت.
چرا قانون از مستاجران تجاری حمایت می کند؟
با بکارگیری مستاجران در اماکن تجاری، ارزش افزوده ای به ملک آنها اضافه می شود. در حین زندگی در مناطق مسکونی چیزی به عنوان ارزش افزوده به ملک اضافه نمی شود. فرض کنید شخصی ملکی را برای رستوران اجاره کرده است. این فرد با تلاش زیاد برای خود مشتری پیدا می کند.
اگر موجر در پایان عقد مستاجر را تخلیه کند و سپس از اعتبار و آبروی خود سوء استفاده کند و مغازه را به نفع خود باز کند، قانونگذار در این موارد برای ضایع نشدن حق مستاجر عنوان را معرفی کرده است.
سرقفلی یعنی چه؟
سرقفلی حق تملکی است که با یک سری تغییرات همراه بوده است. این تغییرات عبارتند از:
سر قفل به طور خودکار اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس از پایان قرارداد، در صورت عدم توافق موجر و مستاجر با یکدیگر، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. بنابراین موجر و مستاجر باید در این مورد به توافق برسند. بنابراین در صورت عدم توافق بین آنها مستأجر نمی تواند در زمان تخلیه ادعایی داشته باشد.
انواع
در ایران دو نوع سرقفلی وجود دارد که عبارتند از:
سر قفل اصلی مغازه: در سر قفل اصلی مغازه مالک می تواند ملک خود را به شخص دیگری واگذار کند. بنابراین در اموال تجاری دو حق در نظر گرفته می شود. یکی حق مالکیت و دیگری حق سرقفلی. در صورت تخلف صاحب سر قفل، صاحب مغازه می تواند از او بخواهد که مغازه خود را تخلیه کند. صاحب سر قفل نمی تواند بدون اجازه مالک اصلی ملک را تخلیه کند.
میزان سرقفلی چگونه تعیین می شود؟
طبق قانون میزان سر قفل توسط دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین می شود:
مدت زمان اشتغال مستاجر در محل استیجاری و همچنین حسن شهرت وی که در شهرت وی در آنجا تاثیر گذاشته است.
روش های انتقال سرقفلی
سرقفلی به طرق زیر قابل انتقال است:
انتقال قضایی: در انتقال قضایی سر قفل شده با حکم قضایی منتقل می شود. انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سرقفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل صاحب سرقفلی به مالک جدید منتقل می شود. اگر قفلی فوت کند تمام حقوق او به ورثه منتقل می شود.
در چه مواردی مالک اصلی مغازه می تواند از صاحب سرقفلی تقاضای تخلیه ملک کند؟
مواردی که مالک می تواند از صاحب سرقفلی تقاضای تخلیه ملک کند عبارتند از:
تغییر شغل صاحب کمد: اگر در قرارداد قید شده باشد که صاحب سرقفلی حق تجارت دیگری ندارد، صاحب سرقفلی نمی تواند بدون اذن صاحب سرقفلی تغییر شغل دهد. زیرا در این صورت حق سرقفلی را از دست می دهد و صاحب مغازه می تواند بدون پرداخت مبلغی تقاضای تخلیه مغازه خود را کند. در صورت انتقال شخص دیگر، مالک اصلی می تواند با دادن نصف سرقفلی از صاحب سرقفلی بخواهد که ملک خود را تخلیه کند.
در چه مواردی صاحب ملک قفل شده می تواند بدون اعطای حق سرقفلی تقاضای تخلیه ملک کند؟
مواردی که مالک اصلی می تواند بدون پرداخت وجه درخواست تخلیه ملک را داشته باشد عبارتند از:
در صورت امتناع صاحب قفل از پرداخت اجاره بها: صاحب سرقفلی باید اجاره بهای سرقفلی را تا دهه اول ماه پرداخت کند. مالک اصلی می تواند پرداخت اجاره بها را از مراجع قضایی درخواست کند. اگر پس از سه بار درخواست اجاره، مالک از پرداخت آن امتناع کرد، مالک اصلی می تواند از طریق دادگاه ملک را تخلیه کند.
https://hamyanedalat.com
تقاضای تخلیه